平成２３年７月１２日、敷金について注目すべき最高裁判決が出されました。
　事案を単純化すると、Ａさんは京都市内のマンションの１室を家賃１７万５０００円で借り、保証金として１００万円を賃貸人に差し入れましたが、この１００万円のうち６０万円については返還しないといういわゆる敷引特約（本件特約）がなされました。
　この事件では、本件特約が消費者契約法１０条に反して無効となるかどうかが問題となりました。判断の分かれ目となるのは、本件特約が信義則に反してＡさんの利益を一方的に害するかどうかでした。
　地裁と高裁は本件特約を消費者契約法１０条に反して無効と判断しましたが、最高裁は、本件特約は消費者契約法１０条には反しないと判断しました。
　最高裁は、まず、①契約書に契約条件が明記されている以上、賃借人は複数の物件を比較検討でき、その契約は双方にとって経済的合理性を有する行為である、②契約書に明記されているならば、敷引金の額が高額過ぎるなどの事情がない限り、敷引特約は信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものということはできない、としました。
　そして、本件では、契約書では本件特約が明記されていたので、Ａさんは本件特約による金銭的負担を明確に認識していたといえること、６０万円という敷引金も家賃や敷引金の相場を考えても大幅に高額とはいえないこと等から、本件特約は信義則に反してＡさんの利益を一方的に害するものとはいえない、としました。
　最高裁のこのような理解については異論の余地もあるでしょうが、この最高裁の判断を前提とすると、契約書に明記されている以上は、契約条件が消費者契約法１０条に反すると主張することは難しくなりそうです。
　契約時には、契約書の契約条件をよく読んで、納得できないのであれば交渉をしたり契約を諦めたりすることも必要です。